Immobilier : pourquoi une revente trop rapide de son logement peut-elle faire perdre de l’argent ?

La fiscalité peut également pénaliser une revente rapide, notamment pour les résidences secondaires ou les investissements locatifs. (moerschy / Pixabay)

En théorie, rien n’empêche un propriétaire de revendre son logement peu de temps après l’avoir acheté. Pourtant, le site Se Loger conseille d’attendre au moins cinq ans pour éviter de perdre de l’argent lors de la revente. Voici pourquoi.

Amortir les frais d'agence et de notaire

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, plusieurs frais viennent s’ajouter au prix du logement. Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. À cela peuvent s’ajouter les frais d’agence immobilière, généralement compris entre 3 et 5 % du prix de vente, ainsi que des frais liés au financement, comme l’hypothèque ou la commission d’un courtier.

Dans certains cas, ces coûts peuvent être élevés. Par exemple, pour un logement ancien acheté 250 000 euros, l’ensemble des frais peut dépasser 25 000 euros. Pour ne pas perdre d’argent à la revente, il faudrait alors que la valeur du bien ait augmenté de plus de 10 %, ce qui reste difficile à obtenir en seulement quelques années.

Des pénalités en cas de remboursement anticipé

D’autre part, revendre rapidement peut aussi entraîner des frais liés au prêt immobilier. Si le crédit est remboursé par anticipation, la banque peut appliquer des indemnités. La loi plafonne ces pénalités à 3 % du capital restant dû ou à six mois d’intérêts.

Comme les intérêts sont plus élevés au début d’un prêt amortissable, ces indemnités sont généralement plus importantes durant les premières années. Par exemple, pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans à 3,09 %, une revente après quatre ans peut entraîner environ 2 600 euros de pénalités.

Des règles fiscales qui incitent à conserver le bien

La fiscalité peut également pénaliser une revente rapide, notamment pour les résidences secondaires ou les investissements locatifs. La plus-value immobilière est alors soumise à un impôt de 19 % et à des prélèvements sociaux de 17,2 %. Des abattements existent, mais ils ne commencent à s’appliquer qu’à partir de la sixième année de détention.

Par ailleurs, certains avantages fiscaux peuvent être remis en cause en cas de revente anticipée. C’est le cas, par exemple, d’une TVA réduite sur un logement neuf en zone spécifique ou de certaines aides à la rénovation énergétique, qui doivent parfois être partiellement remboursées si le bien est revendu trop tôt.